Mi az új épületben található lakás tulajdonjogának átruházása, fajtái és kockázatai?
A profit kedvéért sok ingatlanbefektető eladja a lakásokat az építés végső szakaszában, amikor a lakásköltségek (és többször is) növekedtek a projekt kezdete óta, és az építőtől nem maradtak lakások. Csak azáltal hozhat ilyen üzletet, ha átruházza az új épületben lévő lakás tulajdonjogát, hogy ez mit jelent és milyen árnyalatokat kell tudnia a legvalószínűbb kockázatokkal szembeni védelme érdekében - olvassa el ezt a cikket.
Tartalom:
Mi a tulajdonjog átruházása?
Mielőtt kiderül, mennyire biztonságos egy ilyen rendszer alapján ingatlanvásárlást meg kell értenie, mi az a lakás átruházása egy új épületben, tisztáznia kell az ilyen típusú tranzakciókhoz kapcsolódó jogi szempontból releváns szempontokat.
A tulajdonjogok átruházása jelenti a befektetőknek a befejezetlen házban lévő lakás eladását az üzembe helyezés előtt. Ezért csak a megbízásról beszélünk, amikor az eladó nem építő, hanem fizikai személy (a részvényes, aki az építőtől lakást vásárolt) vagy jogi személy (vállalkozó társaság, befektető szervezet). A lakásokhoz fűződő jogok átruházásának ezt a módját a "Közös építésben való részvételről" szóló szövetségi törvény írja elő. És ez lehetséges az építési részvételről szóló megállapodás (DDU) állami nyilvántartásba vételének pillanatától kezdve a ház üzembe helyezéséig.
Lakás átruházása olyan tranzakciót jelent, amelynek eredményeként a tulajdonjogok átruházódnak egy lakásra. Mivel azonban egy építés alatt álló házban lévő lakásról és a hozzá fűződő jogokról beszélünk, a részvényes kötelezettségei átruházásra kerülnek. Valójában az eladás célja nem maga a ház, hanem egy megállapodás, amely alapján a vevő a jövőben tulajdonosá válhat (DDU). Addig, amíg a lakás valójában nem létező tárgy, hanem csak feltételes, feltételes adatokkal és számozással (a postai cím, a pontos terület és a lakás száma csak a ház üzembe helyezése után válik ismertté). A lakás tényleges átruházását az új tulajdonosra az átruházási okirat szerint és csak az üzembe helyezés engedélyének megszerzése után hajtják végre.
A hivatalos dokumentumokban a „megbízás” szó helyett gyakran a jogi kifejezést értik - átengedés. A DDU szerinti jogok és kötelezettségek átruházásáról szóló megállapodást állami regisztrációnak kell alávetni.
Fontos! A jogilag jelentős feltételek be nem tartása az ügylet érvénytelenítéséhez vezethet.
A megbízás típusai
Az átruházási tranzakciókat két típusra osztják, attól függően, hogy ki az eladó - egyén vagy szervezet (jogi személy).
1. Az első esetben leggyakrabban az ellátások megszerzéséről van szó, amelyek az árkülönbség miatt az ásatás és az építés végső szakaszában vannak (néhány hónappal a ház felállítása előtt). Ezenkívül az eladót az adófizetés elkerülésének vágya vezérli. Mindaddig, amíg a részvényes tulajdonosá nem válik, jövedelemadót kell fizetnie a lakás (PIT) eladásáért, ugyanakkor jelentős részét megtakarítja (az adót nem a kataszteri érték alapján számolják, vagyis 0,7-szeres növekedés nélkül). Azonban miután nyilvántartásba vette az ingatlant, a tulajdonos köteles 13% -os adót fizetni az eladás értékétől (ha kevesebb, mint öt éve birtokolja a lakást). Milyen kockázatok merülhetnek fel, ha a részvénytulajdonosoktól a másikig átadják a jogokat?
Az átruházási szerződés megkötésekor a részvényes megváltozik a jelenlegi DDU-ban. Ugyanakkor az új részvényesnek el kell fogadnia a fejlesztő azon feltételeit, amelyekről a korábbi résztvevővel a közös építésben megállapodtak. A DDU-n már nem lehet változtatni. De ennek megvan a maga plusz.A fejlesztő összes kötelezettsége változatlan marad - az új részvényes megkapja a megadott lakást a megegyezéses áron és az egyeztetett időpontban.
2. A második esetben - ha a jogi személy átruházza a DDD szerinti jogokat és kötelezettségeket, akkor a tranzakció-feldolgozási eljárás nem különbözik sokat az előző verziótól. A szervezet egyetlen követelménye, hogy a fejlesztővel történő elszámolást készpénzmentes formában és csak a DDU állami nyilvántartásba vétele után kell megtenni.
A fejlesztők hozzáállása a hozzárendeléshez és a koordinációhoz
Az Oroszországi Föderáció jelenlegi jogszabályai (nevezetesen a 214. számú szövetségi törvény) értelmében nem szükséges megállapodást kötni az ügyletről, ha az átruházási szerződés ára teljes mértékben megfizetésre kerül. Ha a fizetés csak részben történik, akkor a lakáshoz fűződő jogok átruházásának előfeltétele a fejlesztő hozzájárulása. Ez egy általános szabály, amely alól vannak kivételek. Ha az építő a DDU-ban közvetlen követelményt írott elő: „a jogok átruházása az építővel való egyeztetés nélkül lehetetlen”, akkor a részvényes köteles betartani a szerződés feltételeit, amelyben aláírja.
Nem minden fejlesztő üdvözli a megbízási ügyleteket. Néhányan egyszerűen előírják a DDU-ban az átutalási tranzakció megállapodásának szükségességét. Mások inkább az ellátásokat részesítik előnyben: díjakat számítanak fel a másik személynek történő igénybevételének lehetőségéért, a lakás árának 1-15% -áért. Kiknek kell viselniük ezeket a költségeket, nincs egyértelműen meghatározva a jogszabályokban, mindez a felek közötti megállapodástól függ. Ezeket a költségeket leggyakrabban az első részvényes fedezi, aki beleegyezett a fejlesztő feltételeibe. A gyakorlatban azonban az eladó gyakran túlliciálja a lakás árát, hogy a különbséget pótolja.
És mások a DDU-ban közvetlen tilalmat írnak elő ennek a tranzakciónak. Ami egyébként nem teljesen legális és megtámadható a bíróságon (ha a korábbi gyakorlat rámutatott a részvénytulajdonosok ilyen fellebbezéseinek értelmetlenségére, akkor most pozitív tendencia figyelhető meg - a bírák egyre inkább a közös építés résztvevői oldalát veszik fel).
Fontos! Még ha a DDU-ban nincs semmi sem a tilalom, sem a kötelező jóváhagyás feltétele, a felek kötelesek értesíteni a fejlesztőt a részvényes változásáról.
A megbízás kockázata
Annak megértése érdekében, hogy vannak-e buktatók egy ügyletben, meg kell ismernie azokat az indítékokat, amelyek az eladót meghajtják. Az építés alatt álló házban lévő lakáshoz fűződő jogok átruházása esetén minden rendkívül világos és magyarázható. Az eladó előnyöket akar elérni és elkerüli az adókat. És nem számít, ki a részvénytulajdonos - magánkereskedő vagy szervezet.
Ezenkívül nem kizárt a csalókkal való találkozás valószínűsége. A kockázatok (pénz- és lakásvesztés) elkerülése érdekében érdemes ellenőrizni:
- Magát az építés alatt álló objektumot (hogyan hajtják végre a projektet, ha vannak késedelmek, betartják-e az építési előírásokat);
- Fejlesztő (története, megbízhatóságának mértéke, vélemények a társaságról a fórumokon és a közösségi társbefektetőknél);
- Projekt engedély dokumentáció (a projekttel és a fejlesztővel kapcsolatos összes hivatalos adatot tartalmazza);
- Végzik-e a DDU állami nyilvántartásba vételének eljárása;
- Függetlenül attól, hogy az eladó teljes összeget fizetett-e a fejlesztőnek (hasonlóan a szokásos eladásokhoz, az eladó átadja a fizetési nyugtákat más dokumentumokkal együtt, a mi esetünkben ez a DDU).
Az első három pont a befejezetlenség kockázatához kapcsolódik: az eladót arra ösztönözheti a vágy, hogy pénz elvesztése nélkül megszabaduljon egy ilyen tárgytól. A „befagyott” építés egyértelmű jele, amikor egy házban az eladott lakások 70–80% -át átruházási szerződés alapján kínálják, és a létesítményben az építési munkálatok csak 20–40% -kal fejeződnek be.
Az utolsó kettő az összes beruházás elvesztésének kockázatával vagy az előre nem látható kiadások kockázatával jár. Ha az előző részvényes nem teljes egészében, vagy egyáltalán nem fizeti meg a lakást, akkor a fizetési kötelezettség a közös építésben részt vevő új résztvevőre hárul (annak ellenére, hogy már teljes mértékben megfizette az eladót).
Mint a gyakorlat azt mutatja, gyakran fordulnak elő olyan esetek is, amikor az eladók csalni próbálnak, és felajánlják a jogok átruházását az előzetes DDU alapján. Az ilyen megállapodásnak nincs jogi hatalma, mivel azt még a regisztrációban sem regisztrálták.Az ilyen csalárd tevékenységeket gyakran kettős értékesítés kíséri, és a megtévesztett vevő számára mindig pénz- és lakásvesztéssel járnak.
Jelzálog: Eljárás
Az egyszerű, bár első pillantásra nem érthető, az átruházási művelet bonyolult, ha a fizetés a jelzálogkölcsönök rovására történik. Vizsgálja meg a három különféle helyzetet és az egyes lépések sorrendjét.
1. Az eladó a jelzálogkölcsönök rovására vásárolta meg a lakást. A fő kérdés az, hogyan lehet átruházni az ingatlanjogokat, ha a bank megterhelt?
Ha az eladó lakást vásárolt jelzáloggal, az átruházás csak az adósság teljes visszafizetése után lehetséges. A kölcsönt a vásárló költségén, néhány lépésben tudja visszafizetni (de csak akkor, ha a vevő készpénzzel rendelkezik):
- az eladónak és a vevőnek kölcsönszerződést vagy nyugtát kell elkészítenie (amely nem regisztráció alá tartozik, de írásban két példányban készül el, igények esetén hosszú ideig tárolva), és csak ezt követően utalja át a kölcsönt a pénz visszafizetésére és a „teher” eltávolítására;
- tranzakció végrehajtása átruházási szerződés alapján.
2. A vevő lakást vásárol jelzáloggal - hogyan lehet ügyletet lefolytatni és hogyan lehet csökkenteni a költségeket?
Az átadásra kész és a jogok átruházásával megvalósuló objektumra nem nyújtanak kölcsönöket minden bankban és meglehetősen nagy százalékban (nem az építés kezdeti szakaszában, hanem az évi 9,5% - 11-13% helyett). E körülmény kapcsán a vevőnek joga van jelentős árengedményt követelni az eladótól. Ha nem olyan sok ember szeretne lakást vásárolni egy átruházási megállapodás alapján, akkor a másik oldal kénytelen lesz megismerni őket.
A hitel igénybevétele érdekében a bank nyit egy speciális számlát az ügyfél számára, amelyre a hitelfelvevő köteles letétet fizetni. Hitelösszegeket kapnak ott. Az eljárás a teljes összegnek az eladó számlájára történő átutalásával ér véget, amelyet csak az átruházási szerződés állami nyilvántartásba vétele után hajtanak végre (a királyi kamarában).
3. Mindkét fél jelzálog alapokkal vásárol.
Ha az ügyletben részt vevő felek két „jelzálogkölcsön”, akkor továbbra is lehetséges a jogok átruházása, ha az első részvényes jóváhagyást kap a hitelező bankjától.
A lakáshoz fűződő jogok átruházásáról szóló megállapodás természetesen összetett, és számos jogi árnyalattól való tiszteletben tartást, valamint a legnagyobb óvatosságot és óvatosságot igényel mind az eladó, mind a vevő részéről. De most már tudja, hogyan lehet elkerülni a legvalószínűbb kockázatokat, és hogyan kell szerződést kötni. Ne felejtsük el az ingatlanügyletekkel járó szokásos kockázatokat (harmadik felek, rokonok követelései, illetéktelen eladó általi eladás, vagyonkezelő, aki nem rendelkezik az ingatlan eladási jogával stb.).
